Comment calculer la solvabilité d'un locataire ?

Le calcul de solvabilité du locataire, une étape importante pour la mise en location d'un bien immobilier!

En tant que propriétaire, l'une des principales préoccupations lors de la location de votre bien immobilier sera naturellement d'obtenir le plus de garanties possibles concernant la capacité de votre locataire à s'acquitter de ses engagements à votre égard.

Que vous passiez par un mandataire chargé d'effectuer un premier tri sur votre potentiel locataire ou que vous cherchiez par vos propres moyens à louer vos biens, il vous faudra dans tous les cas prendre vous même cette décision. Certes votre agent immobilier, si vous passez par ce type d'intermédiaire, peut se charger d'analyser la capacité locative des prétendants, limitant le risque d'impayé de loyer, mais vous restez dépendant de leur propre analyse; c'est pourquoi nous vous indiquons ci dessous quelques conseils afin d'affiner votre jugement avant de choisir. Cela vous permettra également de mieux choisir le type de contrat GLI si vous l'envisagez en complément.

La solvabilité d'un locataire peut s'étudier sur un plan purement financier, néanmoins vous pourrez constater que si la situation financière de ce dernier est le critère principal pris en compte dans le cadre d'une assurance loyers impayés, d'autres points peuvent amender votre jugement dans la réalité, et il est conseillé de tous les prendre en considération pour se faire un avis objectif.

Ce qui est certain, c'est qu'il vaut toujours mieux refuser un profil locataire, fût il tentant sur le plan de la relation humaine, que de devoir mettre en place des procédures juridiques à son encontre, que cela soit pour le forcer à payer son loyer ou pour le faire expulser du logement! Notez que solliciter une caution lors de la signature du bail ou au préalable, ne vous évitera pas forcément non plus lesdites procédures juridiques, les gens étant relativement ouverts à être caution "pour aider", mais moins souvent ouverts à assumer sur le plan bancaire à la place du locataire...


Le calcul de solvabilité du locataire est fondé principalement sur les revenus du candidat:

Il existe un premier critère, qui consiste à considérer que les revenus du locataire doivent être de 3 fois supérieurs au loyer immobilier envisagé.

Par exemple, pour un loyer de 1200€ par mois, son salaire et ses revenus doivent être de 3600€ nets par mois.

Si ce calcul de solvabilité du locataire a du sens sur des loyers assez faibles, il prend moins d'importance sur des loyers importants. En effet cette règle a été établie afin de permettre au locataire d'assumer ses charges de famille et de vie grâce à son revenu sans être pénalisé outre mesure par la valeur de son loyer. Ces charges de vie sont relativement fixes, par conséquent, plus le salaire mensuel est important, moins le taux multiplicateur du loyer l'est.

Par exemple, pour quelqu'un qui gagne 8000€ par mois, si le contrat de bail fixe son loyer à 4000€ par mois, et malgré le fait que le coefficient n'est pas de 3, il est raisonnable de penser qu'avec les 4000 restants de son revenu sur son compte bancaire, il puisse être en situation d'assumer ses charges de vie!

C'est la raison pour laquelle, si vous désirez en plus vous prémunir des loyers impayés, les contrats d'assurance GLI sur le marché immobilier voient ce taux évoluer selon les cas.

La solvabilité locataire applicable par un contrat GLI va donc varier selon l'assureur choisi et le dossier concerné.

En effet, elle peut aller de 33% à 40% avec une prise en charge des revenus et des différentes allocations qui est également différente (de 50 à 100% selon les assureurs).

Certaines compagnies d'assurance immobilière prendront dans le calcul de solvabilité du locataire, les allocations fixes et régulières dans leur intégralité, alors que d'autres ne la prendront qu'à hauteur de 20% ou pas du tout.

Par conséquent, sans pour autant aller jusque 50% de solvabilité comme dans l'exemple que nous venons de vous fournir, il n'est pas indispensable, selon les revenus de votre locataire potentiel, d'avoir ce ratio de 3 obligatoirement respecté, d'autant qu'effectivement, si le candidat bénéficie d'allocations familiales par exemple, certains contrats GLI vous resteront accessibles même si le taux de base n'est pas respecté car ils considèreront le loyer comme suffisamment sécurisé.

Dans tous les cas, nous vous recommandons de calculer la solvabilité sans les allocations sociales, quel qu'en soit le type, votre taux, et de consulter un assureur compétent ou un courtier en assurance tel que notre cabinet de courtage, afin d'obtenir des informations sur les conditions d'attribution et de tarification de la garantie GLI pour votre locataire, afin de savoir si le montant des allocations peut ou pas influer sur votre décision.

La formule est assez simple pour déterminer le taux de capacité locative de base en fonction du revenu:

Valeur du loyer immobilier + charges locatives, divisé par salaire net du locataire, multiplié par 100.

Sur la base d'un loyer + charges de 1325€ et d'un salaire mensuel de 3659€ par exemple:

(1325/3659) X 100 = 36.21%

Bien évidemment le calcul de solvabilité peut se faire sur la base de revenus annuels, en prenant par exemple pour base ce ratio de 3, afin d'obtenir la valeur du loyer + charges maximum autorisé: Revenu annuel /12 / 3 = montant acceptable.

Attention aux locataires en CDI qui sont en période d'essai, celle-ci est une cause d'exclusion de garantie pour beaucoup de contrats GLI, néanmoins nous pouvons vous mettre en place un contrat qui accepte les locataires en période d'essai, vous garantissant ainsi le règlement des loyers. Il vous faudra simplement en tant que propriétaire ou bailleur, accepter que la location soit un peu moins génératrice que prévu, du fait de la légère augmentation de taux d'assurance induit.


Le deuxième critère d'étude concerne la typologie d'emploi et la régularité des revenus en terme de montant.


En effet, sans forcément parler de GLI, la solvabilité de votre locataire peut être influencée (et cela n'est malheureusement pas quantifiable), par le type d'emploi occupé. Au delà du cadre rassurant du CDI, certains emplois peuvent représenter un risque plus ou moins important sur la durée, pour le bailleur ou propriétaire. La facilité du locataire pour payer la caution, ou encore le fait qu'il ne pinaille pas sur les clauses indiquées dans le bail, ne doivent pas suffire à vous rassurer.

A titre d'exemple, un employé travaillant dans l'industrie, dans une période particulièrement sensible pour un domaine qui souffre fortement de la mondialisation par exemple, aura moins de garantie de conserver son CDI avec son employeur qu'un employé travaillant dans une entreprise spécialisée dans le développement informatique, bien plus pérenne en termes de potentiel marché.

Un domaine d'activité en crise économique sera donc de nature à influencer soit votre choix de locataire, soit votre choix de souscrire une assurance loyer impayé, et ce quel que soit le niveau de solvabilité de ce locataire.

Un cadre commercial travaillant pour une bonne partie sur une base de salaire fixe + commissions aura certes le plus souvent un salaire de base plus important qu'un commercial, mais pour l'un comme pour l'autre la régularité des revenus peut être soumise à caution. Dans ce type de cas, il est par exemple recommandé de ne pas se baser sur les 3 dernières feuilles de salaire, comme c'est souvent le cas, mais sur la déclaration d'impôts des 2 ou 3 dernières années. De cette manière vous pouvez plus facilement analyser la capacité financière globale de ce type de locataires potentiels. Il est important de savoir, pour rappel, qu'il n'est pas autorisé de demander les documents bancaires à un potentiel candidat dans le cadre de l'analyse de sa capacité à s'acquitter de son loyer.

Enfin, l'ancienneté dans son métier de votre candidat locataire est également une indication intéressante sur sa stabilité et celle de ses revenus, étant indiqué que rien ne vous empêche de contacter son employeur afin de vérifier d'une part la réalité de l'emploi et d'autre part la situation du salarié dans l'entreprise. L'avis de ce dernier pourra être particulièrement éclairant, même sur la stabilité bancaire de la personne car rien ne l'empêche, par exemple, de vous donner son avis subjectif sur sa situation bancaire. Il est vrai que ce type de démarche peut paraître un peu osée, mais elle est légale, au contraire par exemple de la demande de dossier médical ou encore de relevés bancaires lors de la constitution du dossier locataire en vue de la signature d'un bail.

Dans tous les cas, il est certain que même si la souscription d'un contrat de garantie loyers immobiliers impayés peut paraître inutile si à la suite du calcul de solvabilité du locataire le taux est bas et donc rassurant, elle sera néanmoins une protection qui pourra s'avérer précieuse pour le bailleur en cas de choix malheureux, et votre compte bancaire ne pourra que vous remercier d'avoir pris cette précaution sur la gestion du bien.

A savoir: bien souvent le propriétaire immobilier demande un garant pour le locataire dont les revenus paraissent trop bas ou aléatoire, avec la même opération de solvabilité à réaliser pour ce dernier, en cas de critères non suffisants pour le candidat: la demande de garant n'est pas compatible avec la souscription d'une assurance GLI, sauf si la personne est étudiantes ou apprentie.

Les étudiants et apprentis seront donc assurables au titre de la garantie GLI, avec un garant gagnant 3 fois le montant du loyer charges comprises (d'autant que c'est le plus souvent ce dernier qui paye la caution lors de la signature du bail).

Quels sont les documents que vous pouvez demander pour vous faire votre avis?

Le bailleur potentiel peut demander, concernant la vérification de l'identité, les documents suivants:

• La carte d'identité française ou étrangère (avec photo)
• Le passeport français ou étranger (avec photo)
• Le permis de conduire français ou étranger (avec photo)
• Une carte de séjour temporaire
• Une carte de résident
• Une carte de ressortissant d'un État membre de l'UE

Les documents fournis peuvent être sous forme de photocopie mais le propriétaire peut demander l'original, et ces derniers doivent être rédigés en français (sauf passeport et permis).

Concernant le justificatif de domicile actuel, les documents exigibles sont:

• Les 3 dernières quittances de loyer ou attestation du propriétaire actuel
• Une attestation sur l'honneur d'hébergement
• Un avis de taxe foncière ou titre de propriété de la résidence principale

Pour la situation professionnelle sont autorisés les documents suivants:

• Contrat de travail, de stage, ou attestation complète de l'employeur
• Carte d'étudiant ou certificat de scolarité
• Carte professionnelle pour les professions libérales
• Attestation Kbis ou Sirene, certificat Insée
• Eventuellement des pièces récentes attestant de cette activité professionnelle (par exemple des devis et factures)

Enfin concernant les revenus du futur locataire du bien vous pouvez demandez les pièces ci dessous:

• Les 3 derniers bulletins de salaires
• Un justificatif de versement des indemnités de stage
• Les 2 derniers bilans comptables ou  attestation des ressources pour l'exercice en cours délivrés par un comptable
• Tout document justificatif de versement des indemnités, retraites, pensions, prestations sociales et familiales et allocations perçues lors des 3 derniers mois ou justificatif de l'ouverture des droits établis par l'organisme payeur
• Un avis d'attribution de bourse 
• La justification de revenus fonciers (par exemple un bien mis en location avec le bail correspondant), de rentes viagères ou de revenus de valeurs et capitaux mobiliers
• Une attestation de simulation pour les aides au logement établie par la Caf
• Le dernier ou avant-dernier avis d'imposition ou de non-imposition

Vous avez déjà un contrat GLI en place pour votre bien? Sachez qu'il existe de nombreuses options disponibles sur le marché, et qu'en tant que courtier spécialiste de l'assurance immobilière nous pouvons étudier ce dernier et, qui sait, vous proposer des garanties soit moins onéreuses, soit de meilleure qualité.

Sinon, nous nous tenons à votre disposition, soit à notre cabinet situé à Aix en Provence (13), soit pourquoi pas chez vous ou dans vos locaux, soit en visio-conférence, afin d'étudier avec vous votre projet, aussi n'hésitez pas à nous contacter pour toute demande d'information ou de conseil pour le calcul de solvabilité d'un locataire potentiel.