Le Projet de loi de simplification de la vie économique de 2026 change la donne !
Un administrateur de biens du Var nous appelle en début d'année. Son client possède trois locaux commerciaux dans le centre de Toulon, loués à des commerçants de détail. Les loyers sont payables trimestriellement, d'avance, comme c'est encore l'usage dans la quasi-totalité des baux commerciaux en France. Cette organisation lui convient : un virement par trimestre, une gestion simplifiée, une trésorerie prévisible. Et là, il nous demande : « Vous avez entendu parler de ce projet de loi qui permettrait aux locataires de passer en mensuel ? »
Oui, nous en avons entendu parler. Et les implications sont loin d'être anodines pour les bailleurs et les professionnels de la gestion locative.
Ce que prévoit la loi de simplification de la vie économique
Le projet de loi de simplification de la vie économique a été adopté par l'Assemblée nationale le 17 juin 2025. Il a ensuite été examiné en commission mixte paritaire le 20 janvier 2026. À ce jour, il n'a pas encore été publié au Journal Officiel, mais le texte est suffisamment avancé pour qu'il faille s'y préparer sérieusement.
Son article 24 regroupe plusieurs mesures qui touchent directement aux baux commerciaux. Quatre d'entre elles méritent une attention particulière de la part des bailleurs, des gestionnaires et des administrateurs de biens.
La mensualisation des loyers : un droit que le locataire pourra imposer
C'est la mesure qui fait le plus parler d'elle. Aujourd'hui, la loi ne fixe aucune périodicité obligatoire pour le paiement du loyer commercial. La plupart des baux prévoient un règlement trimestriel et d'avance, ce qui représente souvent trois mois de loyer versés en une seule fois — une charge significative pour les TPE et les commerçants indépendants.
Demain, tout preneur d'un local à usage de commerce de détail, de gros, ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal pourra exiger le passage au paiement mensuel, sans avoir à négocier, sans justification à fournir, et même si le bail en cours prévoit expressément le contraire. La demande prend effet dès l'échéance de paiement suivante.
La version votée par l'Assemblée nationale supprimait même la condition d'absence d'arriérés. Le Sénat, en commission mixte, a souhaité rétablir cette exigence — la version définitive tranchera, mais dans les deux cas, le principe reste : le locataire aura la main.
Les garanties plafonnées à un trimestre de loyer
Autre changement de taille : le projet prévoit de plafonner toutes les garanties locatives — dépôt de garantie, caution solidaire, garantie bancaire classique — à un seul trimestre de loyer. Jusqu'ici, certains bailleurs exigeaient six mois, parfois davantage. Cette pratique sera interdite.
Les baux en cours ne sont pas épargnés. Les bailleurs qui détiennent des garanties excédentaires auront six mois à compter de la promulgation de la loi pour restituer le surplus. Exception notable : les garanties bancaires à première demande, qui resteront possibles au-delà de ce plafond.
Pour un local loué 3 000 € par mois, cela signifie que la garantie maximale passe à 9 000 €, contre 18 000 € si le bailleur exigeait deux trimestres. Un recul de couverture notable, qui renforce mécaniquement l'intérêt d'une garantie loyers impayés.
La taxe foncière : fin de la refacturation aux locataires
Troisième mesure importante, souvent sous-estimée dans le débat public : la taxe foncière ne pourra plus être répercutée sur le locataire. Elle restera à la charge exclusive du bailleur. Toute clause contraire dans un bail, passé ou futur, sera réputée non écrite.
C'est une rupture nette avec la pratique en vigueur — l'article R.145-35 du Code de commerce autorisait jusqu'ici ce transfert de charge. Sur un local commercial situé en centre-ville d'Aix-en-Provence, cette taxe peut représenter plusieurs milliers d'euros par an. Pour les bailleurs habitués à la refacturer, l'impact sur la rentabilité nette est immédiat.
Ce que ça change pour la gestion locative au quotidien
Concrètement, les administrateurs de biens vont devoir adapter leurs outils de gestion. Le passage de flux trimestriels à des flux mensuels n'est pas neutre : relances, rapprochements bancaires, reporting aux propriétaires, tout se densifie. Un administrateur qui gère 200 lots commerciaux va potentiellement tripler le nombre de lignes de loyers à traiter chaque mois.
Il faudra également revoir les clauses des baux en cours pour identifier les garanties excédentaires à rembourser, les transferts de taxe foncière à supprimer, et les éventuelles clauses d'indexation qui ne respectent pas la nouvelle exigence de symétrie. Sur ce dernier point, le texte autorise les clauses dites « tunnel » — qui encadrent la variation de l'ILC à la hausse comme à la baisse dans les mêmes proportions — et interdit les clauses « cliquet » qui ne jouaient qu'à la hausse.
Nous conseillons dès à présent à nos clients de faire auditer leurs baux, sans attendre la publication au Journal Officiel. Six mois, c'est court pour régulariser un portefeuille de plusieurs dizaines de locaux.
L'impact sur les contrats de garantie loyers impayés
C'est la question que nous posent le plus souvent les administrateurs de biens depuis que ce texte circule : est-ce que la mensualisation va changer quelque chose à ma GLI ?
La réponse honnête est : cela dépend des contrats. La plupart des contrats de garantie loyers impayés sont calibrés sur une périodicité trimestrielle. Lorsqu'un locataire ne paye pas un trimestre, le sinistre est déclenché à partir d'un certain seuil — souvent le deuxième mois d'impayé. Si le locataire passe en mensuel, le mécanisme de déclenchement doit être vérifié et potentiellement adapté.
Notre produit MILA GLI prend en charge les impayés dès le 2e mois, quelle que soit la périodicité du bail. C'est précisément l'une des raisons pour lesquelles nous l'avons sélectionné : sa réactivité ne dépend pas d'un délai trimestriel figé. Dans un contexte où les garanties maximales seront réduites à un trimestre, cette prise en charge rapide devient encore plus stratégique. Un locataire qui ne paye plus pendant quatre mois représente déjà 12 000 € de découvert sur un loyer mensuel de 3 000 €. Sans GLI, le bailleur supporte seul ce risque, avec une procédure d'expulsion qui prend en moyenne 18 mois.
Pour approfondir le fonctionnement des révisions de loyer dans le cadre d'un bail commercial, nous vous invitons à consulter notre article dédié : Comment fonctionne la révision triennale du loyer dans un bail commercial ?
Où en est le texte aujourd'hui ?
En mars 2026, le projet de loi a passé l'étape de la commission mixte paritaire mais n'a pas encore été promulgué. Les délais peuvent encore varier selon l'agenda parlementaire. Reste que la direction est claire, et le vote de l'Assemblée nationale le 17 juin 2025 — acquis dans un large consensus — laisse peu de place au doute sur l'issue finale.
Les professionnels de l'immobilier commercial qui attendent la publication au Journal Officiel pour bouger prendront du retard. La mise en conformité des baux, le recalibrage des garanties, la sélection d'une GLI adaptée : ce sont des chantiers qui se préparent maintenant, pas dans l'urgence d'une promulgation surprise.
