Comment fonctionne la révision triennale du loyer dans un bail commercial ?
Un client nous appelle, un administrateur de biens (agence immobilière d'entreprise) qui gère une cinquantaine de locaux sur Marseille. Il a reçu une demande de révision triennale d'un de ses bailleurs et il panique complètement. "J'ai toujours du mal avec les indices, les plafonnements, j'ai peur de me tromper dans le calcul." Résultat : il nous demande si nous ne pouvons pas "faire quelque chose" avec une assurance. Sauf que là, nous ne pouvons pas grand-chose – ce n'est pas notre périmètre direct. Mais cela nous a rappelé qu'il y a un vrai flou sur ce mécanisme.
Parce que la révision triennale, tout le monde en parle, mais peu de gens savent vraiment comment ça marche. Alors nous nous sommes dit que nous allions poser ça au clair une bonne fois pour toutes.
Qu'est ce que la révision triennale ?
Déjà, il faut savoir que c'est un droit. Un droit prévu par le Code de commerce (L.145-37 et L.145-38, si vous voulez vérifier). Ce droit permet au bailleur – mais aussi au locataire, attention – de demander que le loyer soit recalculé pour coller au marché actuel. Pas tous les ans, tous les trois ans minimum.
Et voilà le point que beaucoup ignorent : ce n'est PAS automatique. Personne ne va venir toquer à votre porte pour vous dire "allez hop, c'est l'heure de réviser le loyer". Si vous voulez la révision, il faut la demander. Formellement. Par lettre recommandée avec accusé de réception ou par huissier. Sinon, rien ne se passe.
L'autre point qui surprend souvent nos interlocuteurs, c'est que ça peut jouer dans les deux sens. Si le marché s'est retourné et que les loyers ont baissé dans le secteur, le locataire peut très bien demander une révision à la baisse. Nous ne voyons pas souvent ça en pratique, c'est vrai, mais légalement c'est parfaitement possible.
Comment calculer le nouveau loyer ?
Ici, c'est moins compliqué qu'il n'y paraît, comme vous l'allez pouvoir constater !
Tout d'abord il faut choisir un indice de référence – en général l'ILC (Indice des Loyers Commerciaux) , mais il y a également l'ILAT (Indice des Loyers des Activités Tertiaires), ce dernier concerne spécifiquement les bureaux.
Ces indices nous sont fournis tous les trimestres par l'Insee. Vous prenez l'indice du trimestre où vous demandez la révision, puis vous le comparez à l'indice qui était en vigueur lors de la dernière fixation du loyer (ou de la dernière révision), donc au minimum 3 ans plus tôt. Enfin, il ne vous reste plus qu'à appliquer la variation au loyer actuel.
Voici la formule à utiliser pour réaliser le calcul :
Un exemple concret : imaginons un loyer à 2 000 € par mois. L'indice à la signature du bail était de 110. Trois ans plus tard, l'indice est passé à 120. Vous faites par conséquent l'opération suivante : 2 000 × (120 ÷ 110) = 2 181 €. Le nouveau loyer serait donc de 2 181 €.
C'est assez simple au final, sur le papier.
Attention cependant, car en réalité, il y a un détail qui change tout : le plafonnement.
Le plafonnement, cette protection qui change tout
Parce que le législateur a quand même pensé à protéger les deux parties. Si nous laissions la révision se faire sans limite, un commerçant pourrait se retrouver avec un loyer qui double du jour au lendemain. Ou un bailleur voir son loyer divisé par deux. Pas viable.
Donc la loi a prévu un plafonnement. La révision ne peut pas dépasser la variation de l'indice de référence. Si l'indice a augmenté de 10% en trois ans, le loyer ne peut augmenter que de 10% maximum, même si la vraie valeur locative du local a explosé entre-temps.
C'est ce qu'on appelle le plafonnement légal. Et franchement, dans la majorité des cas, c'est lui qui s'applique.
Après, il existe des cas où nous pouvons déplafonner – modification notable du secteur, travaux importants, changement de l'environnement commercial... Mais là nous rentrons dans des discussions qui finissent souvent devant le juge. Et croyez-nous, personne n'a envie d'en arriver là.
La procédure à suivre (et les erreurs à éviter)
Si vous voulez demander une révision triennale, il y a des règles à respecter. Pas de place à l'improvisation.
Première règle : la demande doit être écrite. LRAR ou huissier, pas d'autre option. Un mail, un SMS, un coup de fil, ça ne compte pas.
Deuxième règle : vous devez indiquer le montant du loyer que vous demandez. Là, zéro approximation possible. L'an dernier, un de nos clients administrateurs a envoyé sa demande sans préciser le montant exact – juste "révision conforme aux indices en vigueur". Résultat ? Demande rejetée, il a dû tout recommencer six mois plus tard. Ça fait cher la formule approximative.
Troisième règle : le nouveau loyer s'applique à partir de la date de la demande, pas avant. Vous laissez traîner un an de plus ? Tant pis, c'est perdu. Impossible de récupérer rétroactivement. D'où l'intérêt de noter les échéances dans votre agenda et de ne pas les rater.
Ce qui arrive assez souvent
En quinze ans de métier, nous constatons un phénomène revient sans arrêt : les bailleurs qui n'osent pas demander la révision. Par peur de braquer leur locataire, de perdre un bon commerçant qui paie rubis sur l'ongle. Et franchement, ce réflexe se défend. Sauf qu'à force de ne jamais ajuster, vous vous retrouvez avec un loyer totalement décalé du marché. Et ça, ça finit par se payer.
L'inverse existe aussi. Nous suivons actuellement un dossier où le locataire paie 2 800 € pour un local dont le marché est tombé à 2 200 €. Il pourrait demander une révision à la baisse, mais il n'ose pas. Il a peur que le bailleur le prenne mal, qu'il refuse de renouveler le bail dans trois ans. Résultat, il paie 600 € de trop tous les mois. Sur un an, ça fait 7 200 € qui partent en fumée.
Notre conviction après quinze ans de terrain ? Mieux vaut une conversation franche qu'un non-dit qui pourrit la relation. Les bons gestionnaires de patrimoine que nous connaissons utilisent ces mécanismes au bon moment, sans attendre que la situation devienne intenable.
La dimension assurance (notre vrai sujet)
Parce qu'au final, vous pouvez calculer la révision triennale au centime près, ajuster le loyer pile au marché... si le locataire ne paie plus, vous êtes coincé de la même manière.
Et là, nous parlons de notre métier. La GLI (Garantie des Loyers Impayés) pour administrateur de biens, c'est exactement pour ça qu'elle existe. Chez NeoDomos, nous travaillons notamment avec MILA GLI, un contrat qui prend en charge dès le 2ème mois d'impayé. Pas le 4ème, pas le 6ème comme certains contrats du marché. Le 2ème mois.
L'année dernière, un de nos clients administrateurs avait un locataire en défaut de paiement. Procédure, assignation, attente du jugement... six mois avant l'expulsion. Sans GLI, il aurait perdu 15 000 € de loyers. Avec MILA, il a été indemnisé dès le départ.
La révision triennale, c'est bien. Une bonne couverture derrière, c'est mieux. Sinon vous ajustez un loyer que vous risquez de ne jamais encaisser. Nous nous adressons donc à nos prospects agence immobilière et administrateurs de biens (et malheureusement pas au bailleur en direct).
Ce qu'il faut retenir
La révision triennale permet d'ajuster le loyer au marché tous les trois ans minimum. Ça se fait sur demande formelle (LRAR ou huissier), avec un calcul basé sur un indice de référence (ILC ou ILAT) et un plafonnement de la variation.
Rien d'automatique là-dedans. Cela demande de la rigueur, de surveiller les dates, de respecter la procédure. Mais une fois le mécanisme compris, c'est parfaitement gérable.
Des questions sur votre situation particulière ? Besoin de sécuriser les loyers de vos bailleurs avec les bonnes assurances ? Appelez-nous, c'est littéralement notre quotidien depuis quinze ans.
A qui s'adresse l'assurance GLI ? qui peut la souscrire ?
Assurance Garantie Loyers Impayés / GLI pour les Administrateurs de Biens
Trouver une bonne assurance loyers impayés (ou GLI) pour agence immobilière en cas de défaillance du locataire
