Vous n'avez pas souscrit d'assurance loyer impayé et votre locataire ne paie pas, comment faire?
Que faire quand votre locataire ne paie plus son loyer ?
Vous êtes propriétaire-bailleur et votre locataire a pris du retard sur ses loyers ? Vous n'êtes pas seul. En France, les impayés de loyer touchent des milliers de propriétaires chaque année. Le bail signé devrait protéger vos intérêts, mais dans les faits, le cadre juridique français offre une protection importante aux locataires en difficulté.
Résultat : certains locataires, conscients de ces protections, accumulent les retards de paiement en espérant repousser l'échéance. Face à cette réalité, l'assurance garantie loyer impayé (GLI) devient indispensable. Mais si vous n'en avez pas souscrit, que pouvez-vous faire concrètement ?
Vous avez la possibilité d'engager une action en justice, mais cette démarche est longue et coûteuse. Chez Neodomos, courtier spécialisé en assurance immobilière depuis plus de 10 ans, nous accompagnons régulièrement des propriétaires dans cette situation. Dans cet article, nous vous détaillons les étapes à suivre avant d'en arriver à une procédure d'expulsion, ainsi que vos recours légaux.
Étape 1 : Réagir rapidement dès le premier impayé
Ne laissez pas la situation s'enliser
Le locataire n'a pas payé son loyer ou ses charges ? Un seul retard de paiement de seulement deux semaines, même s'il peut être pénalisant pour vous bien sûr, ne nécessite cependant pas une action juridique urgente !
Le retard de règlement peut en effet être dû à un souci financier temporaire et bien involontaire de la part de votre locataire, qu'il est conseillé de traiter de la manière la plus humaine possible.
Il est cependant toujours préférable de ne pas laisser un problème durer trop longtemps.
Établissez le dialogue rapidement
Ainsi, vous devriez contacter votre locataire rapidement pour découvrir la raison du retard de paiement. Vous aurez une meilleure idée de l'ampleur du problème et saurez s'il y a un espoir de retour à la normale. Il est donc essentiel d'établir un calendrier de rattrapage du loyer le plus rapidement possible, en lui laissant une période d'une quinzaine de jours de marge par exemple. N'attendez pas outre mesure par contre, si le loyer ou les charges ne sont pas payés rapidement par le locataire après la discussion et si vous pensez que la situation va perdurer.
Étape 2 : Sollicitez la caution de votre locataire
Activez la garantie du cautionnement
Si l'étape 1 n'a rien donné, contactez la personne qui a signé la caution de garantie et demandez lui de payer le loyer. Cette action peut être réalisée au téléphone mais doit être doublée d'un courrier en recommandé avec accusé réception.
Redirigez les allocations logement
Si votre locataire perçoit une allocation logement, contactez la Caisse d'allocations familiales (CAF) pour que l'APL vous soit directement versée (au cas où cela ne soit pas déjà le cas), ce qui allègera votre manque à gagner, en partie.
Bien évidement si vous bénéficiez de la garantie Visale, c'est à ce moment, après une première démarche infructueuse avec votre locataire en impayé de loyer, qu'il vous est conseillé de la déclencher.
Note importante sur la responsabilité de l'agent immobilier
Note : Sachez que si vous avez loué votre bien immobilier par l'intermédiaire d'un agent immobilier, dans certains cas ce dernier peut porter une certaine responsabilité (et donc il est possible de se retourner contre lui) si par exemple il n'a pas correctement vérifié les sources de revenus du locataire et leur stabilité dans le temps.
Ceci étant dit, la plupart des bailleurs professionnels souscrivent une assurance garantie loyer impayé pour les locataires qu'ils choisissent pour vous, et s'ils n'y sont pas éligibles, souvent évitent de leur louer les biens dont ils ont la responsabilité.
Si ces démarches n'ont pas permis de solutionner la situation d'impayés de loyer, vous serez contraint de passer à l'étape suivante :
Étape 3 : La résiliation du bail pour défaut de paiement
Si votre contrat de location est bien rédigé, il doit comporter une clause qui stipule que le bail sera automatiquement résilié si le locataire ne paie pas son loyer et ses charges dans les temps. On considère ici que votre bail comporte une clause dite "résolutoire" à cet effet.
Cas n°1 : Votre bail comporte une clause résolutoire
En ce cas, afin de pouvoir la déclencher, il vous faut envoyer au locataire un commandement de payer par acte d'huissier. Il a ensuite deux mois pour se mettre en règle. Si vous avez un acte de cautionnement signé par un proche au bénéfice de votre locataire, l'huissier doit d'abord signifier à ce dernier un commandement de payer.
Si aucun paiement n'est effectué à la fin de cette période de deux mois, le bail sera résilié de plein droit. L'action d'un huissier peut alors être initiée pour entamer une procédure d'expulsion, procédure abordée plus bas dans cet article.
Cas n°2 : Votre bail ne comporte pas de clause résolutoire
En effet, l'absence de cette clause vous contraint à déclencher une action en justice auprès du tribunal d'instance.
Dans cette situation, contactez votre locataire à l'aide d'un huissier pour lui signifier que vous demandez la résiliation du bail et son départ du logement, devant le tribunal de première instance. Si vous le souhaitez, vous pouvez envoyer à votre locataire une dernière "mise en demeure" afin de lui confirmer ses obligations, juste avant le courrier d'huissier.
La décision du juge
C'est donc dans ce cas le juge du tribunal d'instance qui va déterminer la suite des événements. Si le juge considère que votre demande est justifiée, il prendra en général 2 types de décisions :
- Si le locataire a la capacité de régler sa dette, le tribunal peut décider d'accorder des délais de paiement.
- Le propriétaire peut résilier le bail et demander l'expulsion du locataire, s'il s'avère qu'il a effectivement manqué à ses obligations contractuelles.
Le commandement de quitter les lieux
Que cela soit en cas d'expiration automatique du bail (clause résolutoire) ou suite à une décision judiciaire de résiliation du contrat, vous pouvez vous attendre à devoir entamer une procédure d'expulsion.
Vous devez dans tous les cas signifier au locataire, par le biais d'un commandement transmis via huissier, la demande de libérer les lieux. Votre locataire disposera d'un délai de deux mois pour déménager après la réception du courrier d'huissier.
Étape 4 : La procédure d'expulsion en dernier recours
Quand le locataire refuse de partir malgré le jugement
Si votre locataire se montre récalcitrant à quitter les lieux, vous n'avez d'autre choix que de mettre en route une procédure d'expulsion.
Il est conseillé si vous devez en arriver là, de vous faire assister, ne serait ce que dans le choix de l'huissier qui devra mener la procédure d'expulsion. Ne faites rien, concernant l'expulsion du locataire qui ne paie pas, de vous même ou par vous même.
En effet, cette procédure complexe nécessite une expertise, ainsi que le respect de la loi, ce qui peut entraîner des amendes et même des peines de prison en cas de non respect des procédures. Si l'huissier est indispensable dans le cadre d'une expulsion, c'est notamment pour cette raison.
Attention à la trêve hivernale
C'est désormais de notoriété publique, la trêve hivernale, qui dure 5 mois (du 1er novembre au 31 mars), interdit les expulsions. Cela ne signifie pas qu'on ne peut pas demander aux locataires de partir pendant cette période, mais seulement que l'expulsion ne peut pas être exécutée. Le locataire doit tout de même bénéficier d'un délai raisonnable pour quitter le logement, mais le simple fait que vous ne puissiez plus faire sortir physiquement le locataire du logement par la force, ne vous empêche pas de poursuivre la procédure d'expulsion, afin qu'elle puisse s'appliquer dès la fin de cette trêve légale.
Étape 5 : Le recouvrement de la dette locative
Une étape souvent négligée mais importante
De nombreux propriétaires négligent cette étape ; ils sont trop heureux après l'expulsion proprement dite de se débarrasser d'un mauvais payeur, et se disent qu'après en être arrivés là, ils n'ont plus aucune chance de rentrer dans leurs frais.
Ce n'est pas totalement vrai. En effet, si certains locataires expulsés n'ont pas pu rembourser leur dette parce qu'ils avaient de réelles difficultés financières, d'autres (ou leurs garants) pourraient être en mesure de le faire, dans le futur par exemple si leur situation s'améliore.
Faites appel à un spécialiste du recouvrement
Si le nombre de loyers que votre locataire n'a pas payé est important, et si par exemple des dégradations coûteuses ont eu lieu dans votre logement, il peut s'avérer fructueux à terme de faire appel à un avocat spécialiste du recouvrement de dette, sachant que ce dernier est déontologiquement tenu de vous informer sur vos réelles chances de succès, selon votre dossier.
Notre conseil d'expert : anticipez avec une GLI
Vous avez désormais la procédure relativement complète concernant les différentes étapes de traitement quand votre locataire ne paie pas son loyer, et nous espérons que cet article vous aura quelque peu aidé.
Si vous désirez éviter au maximum ce type de situation dans le futur, nous ne pouvons que vous conseiller une bonne assurance en garantie des loyers impayés (GLI) dans le cadre de vos futures opérations de location immobilière.
Neodomos pourra vous accompagner dans cette démarche.
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Info utile: Quelles sont les pièces à fournir pour un dossier locataire, y a t'il des documents obligatoires?
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